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Selon la définition retenue par l’article 1137 du Code civil, issue de l’ordonnance portant réforme du droit des contrats de 2016, le dol est « le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie. »

L’acquéreur victime d’un dol dispose d’une option essentielle : soit demander la nullité de la vente, ce qui entraîne l’anéantissement rétroactif du contrat et les restitutions réciproques, soit choisir de maintenir le contrat et solliciter des dommages-intérêts en réparation du préjudice subi.

Par un arrêt du 5 décembre 2024, la Cour de cassation avait précisé l’étendue des restitutions consécutives à l’annulation de la vente pour dol, et en particulier, la possibilité pour l’acquéreur d’obtenir réparation de l’augmentation du prix du marché immobilier survenue entre la date de la vente (annulée) et celle de la décision judiciaire, représentant pour lui un préjudice direct et certain. Voir la brève : Incidences de l’annulation de la vente pour dol du vendeur : enchérissement du marché immobilier / jouissance de l’immeuble

Cette décision préfigurait celle rendue par la même 3è chambre civile de la Cour de cassation dans son arrêt du 28 mai 2026 afférente, cette fois, à l’évaluation du préjudice de l’acquéreur qui agit en paiement de dommages et intérêts.

LES FAITS :

En l’espèce, par acte des 5 et 6 avril 2011, un couple avait acquis un appartement et un emplacement de stationnement au prix de 615 000 euros, qu’il avait revendus, en avril 2016, à des époux au prix de 710 000 euros.

Se plaignant du comportement anormal et agressif de l’occupant de l’appartement voisin, les acquéreurs ont assigné les vendeurs en réparation de leurs préjudices sur le fondement du dol.

La Cour d’appel de Paris (12 juillet 2024) a accédé à leur demande en évaluant leur préjudice à la dépréciation de la valeur de l’appartement du fait de l’insécurité occasionnée par le comportement de leur voisin (connu des vendeurs). Les vendeurs ont formé un pourvoi en cassation, aux motifs :

• que la victime d’un dol qui fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat peut seulement demander réparation de la perte d’une chance d’avoir pu contracter à des conditions plus favorables ;
• que la réparation d’une perte de chance doit être mesurée à la chance perdue et ne peut être égale à l’avantage qu’aurait procuré cette chance si elle s’était réalisée.

LA DÉCISION :

La Haute cour rejette le pourvoi : l’acquéreur d’un immeuble, victime d’un dol, qui a fait le choix de ne pas demander l’annulation du contrat de vente, peut agir en indemnisation d’un excès de prix, souverainement évalué ici à 15 % du prix d’acquisition par les juges d’appel (soit 106 500 euros).

En écartant le mécanisme de la perte de chance au profit de celui de l’excès de prix, la Cour de cassation met fin à une divergence persistante dans le contentieux du dol immobilier.

L’incidence de cette décision est importante : là où la perte de chance obligeait le juge à évaluer une simple probabilité et à réduire l’indemnisation en proportion, l’excès de prix permet une réparation intégrale de la différence entre le prix payé et la valeur réelle du bien (les conséquences financières varient du simple au double).

Elle permet donc de replacer l’acquéreur dans la situation qui aurait été la sienne si le vendeur avait loyalement exécuté son obligation d’information, en lui restituant l’intégralité du surcoût supporté du fait de la dissimulation.

Le présent arrêt, publié au bulletin, qui clarifie la stratégie contentieuse s’offrant à l’acquéreur et à son conseil, revêt une portée générale puisqu’il ne distingue pas selon que la réticence dolosive porte sur les qualités intrinsèques du bien ou sur son environnement, comme dans le cas présent. Relevons, à cet égard, qu’il avait déjà été jugé que la tranquillité et la sécurité d’un logement constituent des éléments déterminants du consentement de l’acquéreur (Cass. 3è civ. 18 avril 2019, n° 17-24.330).