BAIL COMMERCIAL

Il incombe au bailleur d’obtenir de l’assemblée générale des copropriétaires les autorisations nécessaires à la réalisation des travaux du locataire, même si celui-ci s’est engagé dans le bail commercial à faire son affaire personnelle des autorisations.

Les faits

En l’espèce, une clause d’un bail commercial portant sur un local situé dans un immeuble en copropriété mettait à la charge du preneur la réalisation de travaux, dont l’aménagement de toilettes dans un local extérieur à l’assiette du bail, et stipulait que celui-ci ferait son affaire personnelle de toutes les autorisations administratives et du syndicat des copropriétaires nécessaires.

Le locataire n’ayant pas réalisé les travaux prévus, le bailleur l’a assigné en exécution forcée, puis subsidiairement en résiliation du bail, avant de lui délivrer un congé avec refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

La cour d’appel avait rejeté la demande d’exécution forcée, relevant notamment que le bailleur ne produisait ni dossier complet de travaux, ni devis, ni éléments établissant la nature privative ou commune des canalisations concernées, ni preuve certaine que l’assemblée générale avait autorisé la création des toilettes.

La position de la Cour de cassation

Le bailleur soutenait que la charge de la preuve de l’impossibilité d’exécution pesait sur le preneur, débiteur de l’obligation de faire.

La Cour de cassation (3è civ., 19/03/2026, n° 24-20.715) rejette le pourvoi. Elle approuve les juges du fond d’avoir retenu que la seule mention dans le bail que le preneur fera son affaire personnelle de toutes les autorisations tant administratives que du syndicat des copropriétaires qui s’avéreraient nécessaires, est insuffisante à caractériser un mandat ou une délégation au locataire du pouvoir du copropriétaire d’obtenir l’inscription à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires d’une autorisation de travaux. 

Il appartenait donc au bailleur de démontrer qu’il avait lui-même accompli les diligences nécessaires pour obtenir l’autorisation requise. Faute de rapporter cette preuve, il ne pouvait reprocher au preneur de ne pas avoir réalisé les travaux.

Portée pratique

Cette décision s’inscrit dans une jurisprudence constante : le locataire n’ayant aucun lien de droit avec le syndicat des copropriétaires, il n’a, en principe, pas qualité pour solliciter lui-même l’autorisation de réaliser des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. Il appartient donc au seul bailleur de solliciter l’inscription d’une résolution en ce sens à l’assemblée générale.

En conséquence, si une clause du bail commercial prévoit que le preneur fera son affaire personnelle de l’autorisation du syndicat des copropriétaires, cette dernière se limite en réalité à la présentation d’un dossier technique précisant l’implantation et la consistance des travaux, permettant à l’assemblée générale de se prononcer sur le projet de travaux.