Exonération de plus-value sur la résidence principale : de l’importance des consommations d’énergie

Le juge illustre, une nouvelle fois, la primauté des consommations d’énergie comme preuves matérielles objectives permettant de justifier l’occupation du bien, au moment de la cession, en tant que résidence principale. Les relevés de consommation d’énergie constituent ainsi des preuves de premier ordre, la simple domiciliation administrative ou fiscale n’étant pas suffisante.

Pour l’application de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la cession d’une résidence principale, prévue à l’article 150 U, II-1° du Code général des impôts, il est exigé que le logement constitue la résidence habituelle et effective du propriétaire lui-même au jour de la cession.

La notion de résidence habituelle – définie comme le lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année – est une question de fait qu’il appartient à l’administration d’apprécier sous le contrôle du juge de l’impôt. De plus, il appartient au contribuable de prouver par tous moyens l’effectivité de la résidence à titre principal.

Le présent arrêt, rendu par la Cour administrative d’appel de Lyon le 29 avril 2026 (n°24LY03156), confirme à nouveau que le juge de l’impôt adopte une approche pragmatique en se fondant sur un faisceau d’indices dont la cohérence globale est déterminante.

Les faits

En l’espèce, Mme B. a acquis, le 4 juillet 2017, une maison à Thil avec son compagnon, bien qu’elle a désigné comme étant sa résidence principale. Le 25 mai 2018, le couple a acquis une nouvelle maison à Saint-Jean-de-Niost, avant de céder la maison de Thil le 15 février 2019. Mme B. a placé la plus-value réalisée sous le régime de l’exonération de l’article 150 U, II, 1° du CGI.

À la suite d’un contrôle fiscal, l’administration fiscale a remis en cause l’exonération initialement appliquée, au motif que la maison de Thil ne constituait pas la résidence principale de la contribuable au jour de la cession. En sus de l’imposition de la plus-value, assortie des intérêts de retard, l’administration a appliqué une majoration de 40 % pour manquement délibéré.

Le tribunal administratif de Lyon ayant rejeté sa demande en décharge par un jugement du 17 septembre 2024, Mme B. a interjeté appel devant la Cour administrative d’appel de Lyon, laquelle a également rejeté sa requête.

Hiérarchie des preuves et cohérence des éléments

La cour d’appel a examiné les éléments produits par la contribuable pour démontrer l’occupation effective du bien à titre de résidence principale :

• L’indication de la maison de Thil comme résidence principale dans les déclarations de revenus 2017 et 2018 ;
• L’établissement de la taxe d’habitation des années 2018 et 2019 avec application des abattements réservés aux résidences principales ;
• La production de factures de fioul, de ramonage et d’électricité à cette adresse ;
• Un extrait d’offre de prêt relais d’avril 2018 ;
• Un contrat d’assurance habitation.

Cependant, la cour relève que ces éléments sont contredits par les indices objectifs d’occupation effective, et notamment par la consommation des fluides.

D’une part, la cour s’appuie sur les propres déclarations de Mme B., qui a reconnu que la maison de Thil n’avait pas été occupée immédiatement après son acquisition, en juillet 2017, en raison de la nécessité d’y réaliser des travaux. Elle a également admis que le bien n’avait pas été occupé pendant l’hiver 2018-2019, soit au cours de la période précédant immédiatement la cession.

D’autre part, les relevés de consommation d’électricité produits font état d’une consommation nulle sur la période du 8 au 15 février 2019 (juste avant la vente) et de seulement 7 kWh sur la période du 18 juillet 2017 au 7 février 2019. De plus, les factures d’eau, obtenues par l’administration dans le cadre de son droit de communication, révèlent une consommation de 9 m³ sur une période de 19 mois (du 4 juillet 2017 au 14 février 2019).

Les juges de la Cour administrative d’appel constatent que, durant la période précédant la cession, ces consommations sont dérisoires pour une maison censée être occupée à titre de résidence principale par deux personnes.

Ils en concluent que ces niveaux de consommation sont manifestement incompatibles avec une occupation effective. Par conséquent, la maison de Thil ne peut être regardée comme ayant été la résidence habituelle de Mme B. à la date de la cession. La cour confirme ainsi le refus d’exonération de la plus-value.

Remarque : la cour confirme également l’application de la majoration de 40 % pour manquement délibéré. En effet, Mme B. exerçant la profession d’agent immobilier, elle ne pouvait ignorer que le logement ne constituait pas sa résidence principale et qu’elle était, par conséquent, imposable sur la plus-value immobilière. Sa profession implique une connaissance professionnelle des règles fiscales applicables aux transactions immobilières, ce qui exclut toute argumentation fondée sur l’ignorance des conditions d’exonération. La cour retient que cette circonstance établit l’intention délibérée de se soustraire à l’impôt, justifiant ainsi le maintien de la majoration.

À retenir

L’exonération de plus-value pour la cession de la résidence principale ne repose pas sur une simple adresse fiscale, mais sur une occupation effective et habituelle du logement.

La charge de la preuve reposant sur eux, les contribuables ont donc intérêt à se constituer un dossier cohérent en amont. En effet, selon une jurisprudence constante, les déclarations administratives sont écartées si elles sont contredites par des preuves matérielles objectives. À ce titre, les consommations d’énergie constituent des preuves de premier ordre.

Si les factures d’énergie sont les éléments les plus probants devant l’administration et le juge, il ne faut pas pour autant négliger de conserver des documents complémentaires, tels que :

• Les contrats d’assurance habitation ;
• Les abonnements internet et téléphoniques ;
• Les relevés de compte bancaire domiciliés à l’adresse ;
• Tout document prouvant la réalité du quotidien dans les lieux.